千呼萬(wàn)喚始出來(lái)！經(jīng)過(guò)長(cháng)時(shí)間的醞釀，2月18日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《粵港澳大灣區發(fā)展規劃綱要》。

綱要的亮點(diǎn)頗多，明源君對文件進(jìn)行了仔細研讀，摘選出其中與房地產(chǎn)相關(guān)的內容與大家分享，并進(jìn)行解讀。

明源君認為，作為地產(chǎn)人，不管如何仔細的研讀這份綱要都不為過(guò)。因為粵港澳大灣區以0.6%的國土面積創(chuàng )造了中國12.4%的GDP，是目前中國經(jīng)濟實(shí)力最強、開(kāi)放程度最高和最具創(chuàng )新活力的區域之一。到2030年，這一區域的GDP將達4.6萬(wàn)億美元，居全球所有灣區之首！

來(lái)源：CEIC、香港立法會(huì )

注：粵港澳大灣區數據截至2017年底，其他地區數據截至2016年

數據顯示，2018年粵港澳大灣區9城的商品住宅成交總金額超過(guò)1萬(wàn)億元，土地成交建面4600萬(wàn)平米，土地成交出讓金接近3000億元。早幾年前大灣區就已成為各大房企搶占的高地。

2018年粵港澳大灣區九城商品住宅供求情況（來(lái)源：世聯(lián)行）

粵港澳大灣區的機會(huì )很多，競爭也很激烈，讀懂這份綱要，有助于你家房企找到屬于自己的機會(huì )。下面，是明源君對綱要的解讀，主要包括7大機會(huì )和1項注意（其中，藍字為報告原文，黑字為解讀）。

01

城際客運公交化運營(yíng)后

1小時(shí)通達圈

都是買(mǎi)房和拿地的好地方

構筑大灣區快速交通網(wǎng)絡(luò )。以連通內地與港澳以及珠江口東西兩岸為重點(diǎn)，構建以高速鐵路、城際鐵路和高等級公路為主體的城際快速交通網(wǎng)絡(luò )，力爭實(shí)現大灣區主要城市間1小時(shí)通達。編制粵港澳大灣區城際（鐵路）建設規劃，完善大灣區鐵路骨干網(wǎng)絡(luò )，加快城際鐵路建設，有序規劃珠三角主要城市的城市軌道交通項目。

推進(jìn)大灣區城際客運公交化運營(yíng)，推廣“一票式”聯(lián)程和“一卡通”服務(wù)。構建現代貨運物流體系，加快發(fā)展鐵水、公鐵、空鐵、江河海聯(lián)運和“一單制”聯(lián)運服務(wù)。

解讀：

人類(lèi)文明的發(fā)展，主要不是靠人腦的進(jìn)化，而是通過(guò)社會(huì )化合作的不斷創(chuàng )新和突破，帶來(lái)生產(chǎn)力的大爆發(fā)。城市里面，人口密度高，讓知識更容易傳播，人們更容易分工合作與協(xié)同。

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的社會(huì )結構是網(wǎng)狀的，不過(guò)，目前，大灣區內很多區域配套要么不完善，交通不便；要么還算完善，但票價(jià)太貴。比如，現在深圳到廣州的時(shí)間也不長(cháng)，但成本實(shí)在太高。

因此，現有情況下，買(mǎi)不起深圳、廣州房子的人也就沒(méi)辦法“住在別處”。一些本可以開(kāi)發(fā)的土地，價(jià)值沒(méi)有得到應有的發(fā)揮。

未來(lái)，推進(jìn)公交化運營(yíng)以后，一是頻次會(huì )更高，二是票價(jià)會(huì )更便宜。

比如，之前很多在深圳工作的人，跑到東莞去買(mǎi)房，每天通勤很痛苦，但是隨著(zhù)未來(lái)深圳地鐵線(xiàn)延伸到東莞，問(wèn)題就將迎刃而解。

將來(lái)，一小時(shí)可通達的范圍內都可以成為剛需客群的購房地，這些地方的價(jià)值洼地，也是房企可以布局的好去處，就看誰(shuí)快了。

02

灣區的發(fā)展也將帶動(dòng)飛地發(fā)展

而且飛地的規模還會(huì )繼續擴大

完善大灣區至泛珠三角區域其他省區的交通網(wǎng)絡(luò )，深化區域合作，有序發(fā)展“飛地經(jīng)濟”，促進(jìn)泛珠三角區域要素流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)轉移，形成梯度發(fā)展、分工合理、優(yōu)勢互補的產(chǎn)業(yè)協(xié)作體系。

解讀：

粵港澳大灣區的發(fā)展一定會(huì )帶動(dòng)灣區周邊城市的發(fā)展。比如，經(jīng)過(guò)多年的努力，目前已成功探索出深度飛地發(fā)展模式的深汕特別合作區。

相對樓宇林立、擁擠的深圳，深汕幾乎是一塊空地，可以充滿(mǎn)無(wú)限美好的想象。按照計劃，深圳將在深汕投入數千億元進(jìn)行基礎設施、公共配套和主導產(chǎn)業(yè)的打造，并用高鐵、高速等快速交通與深圳實(shí)現半個(gè)小時(shí)的空間接駁。目前，深汕合作區位列汕尾市七個(gè)區的第二名。

而未來(lái)，眾多產(chǎn)業(yè)還將由深圳等高能城市向周邊城市轉移，僅僅一個(gè)深汕合作區肯定是不夠的。諸如河源等承接電子信息產(chǎn)業(yè)加工&組裝，精密機械制造全產(chǎn)業(yè)鏈等7大產(chǎn)業(yè)轉移的城市很有希望成為下一個(gè)經(jīng)濟飛地?？商崆把芯坎季?。

03

特色城鎮到特大鎮

是巨大的升級機會(huì )

充分發(fā)揮珠三角九市特色城鎮數量多、體量大的優(yōu)勢，培育一批具有特色優(yōu)勢的魅力城鎮，完善市政基礎設施和公共服務(wù)設施，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，傳承傳統文化，形成優(yōu)化區域發(fā)展格局的重要支撐。建設智慧小鎮，開(kāi)展智能技術(shù)應用試驗，推動(dòng)體制機制創(chuàng )新，探索未來(lái)城市發(fā)展模式。加快推進(jìn)特大鎮行政管理體制改革，在降低行政成本和提升行政效率的基礎上不斷拓展特大鎮功能。

解讀：

從城市的視角，雄安新區是貫徹“美麗中國”發(fā)展理念的試驗場(chǎng)。但除此之外還有其他很多模式。比如，在現有的框架下做城市運營(yíng)。灣區的特色城鎮建設、運營(yíng)，無(wú)疑是一個(gè)很好的試驗場(chǎng)。

當然，做城鎮運營(yíng)，探索未來(lái)城市發(fā)展模式，前期投入會(huì )比較多、時(shí)間比較長(cháng)，但隨著(zhù)整個(gè)灣區的發(fā)展，后期也可以坐享所有紅利。

再說(shuō)，賺快錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)越來(lái)越少了，各房企都已在向城市運營(yíng)商轉變，從一個(gè)小城鎮做起，既能積攢經(jīng)驗，風(fēng)險還可控。

更加重要的是，特大鎮是可以升級為市的。國家發(fā)改委在《關(guān)于加快美麗特色小(城)鎮建設的指導意見(jiàn)》就提出，在特色小城鎮建設過(guò)程中，要深入推進(jìn)強鎮擴權，賦予鎮區人口10萬(wàn)以上的特大鎮縣級管理職能和權限，推動(dòng)具備條件的特大鎮有序設市。對房企，還有比推動(dòng)城市升級更大的機會(huì )嗎？

04

各城市產(chǎn)業(yè)分工明確以后

對房企布局更有指導意義

提升國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地發(fā)展水平，以珠海、佛山為龍頭建設珠江西岸先進(jìn)裝備制造產(chǎn)業(yè)帶，以深圳、東莞為核心在珠江東岸打造具有全球影響力和競爭力的電子信息等世界級先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。

區域發(fā)展更加協(xié)調，分工合理、功能互補、錯位發(fā)展的城市群發(fā)展格局基本確立……

解讀：

? 第一是業(yè)態(tài)的布局

如今,由于產(chǎn)城分離,鐘擺城市使得人們上下班通勤時(shí)間漫長(cháng),不僅影響效率而且還制造了大量的污染;與此同時(shí),產(chǎn)城分離也造成了產(chǎn)業(yè)空心化、睡城等諸多問(wèn)題。而產(chǎn)城融合是解決上述問(wèn)題的良方。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一直大有機會(huì )。目前,前50強房企已經(jīng)有45家進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

過(guò)去，很多相鄰城市的產(chǎn)業(yè)重合度較高，不僅使得產(chǎn)業(yè)聚集度不夠高，還很容易造成產(chǎn)能過(guò)剩，發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)難上加難。

而根據《綱要》，大灣區各區域要分工合理、功能互補、錯位發(fā)展，對各城市的產(chǎn)業(yè)定位十分清晰。想要在這一領(lǐng)域有所作為的房企，可以根據自身能力，或整合產(chǎn)業(yè)資源，或自己親自上陣（投資智能機器人等），更好地規劃產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展路徑。

? 第二是城市的布局

根據錯位發(fā)展的要求，灣區內，不同城市的相同產(chǎn)業(yè)，處于弱勢地位的，將會(huì )被強勢方吞并整合，房企在投資拿地做分析時(shí)，要特別注意，在某個(gè)城市有優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)在整個(gè)灣區是不是處于最有優(yōu)勢的地位，否則它將不再像以前一樣能支撐你的結論——根據東京都等超大城市的經(jīng)驗，在離市中心相同距離的情況下，有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的區域，房?jì)r(jià)會(huì )是沒(méi)有產(chǎn)業(yè)區域的2倍。

05

灣區內可開(kāi)發(fā)的土地已不多

擅長(cháng)城市更新和運營(yíng)的房企

將在未來(lái)的競爭中占得先機

加強分類(lèi)指導，合理劃定功能分區，優(yōu)化空間布局，促進(jìn)城鄉集約發(fā)展。提高城鄉基礎設施一體化水平，因地制宜推進(jìn)城市更新，改造城中村、合并小型村，加強配套設施建設，改善城鄉人居環(huán)境。

綠色發(fā)展，保護生態(tài)。大力推進(jìn)生態(tài)文明建設，樹(shù)立綠色發(fā)展理念，堅持節約資源和保護環(huán)境的基本國策，實(shí)行最嚴格的生態(tài)環(huán)境保護制度，堅持最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度，推動(dòng)形成綠色低碳的生產(chǎn)生活方式和城市建設運營(yíng)模式，為居民提供良好生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)大灣區可持續發(fā)展。

解讀：

土地開(kāi)發(fā)強度的國際警戒線(xiàn)一般為30%，目前超過(guò)警戒線(xiàn)有深圳、東莞、佛山、珠海，其中深圳土地開(kāi)發(fā)強度已超55%，東莞業(yè)已接近50%；佛山、珠海大致在30-35%左右；中山、廣州也已接近臨界線(xiàn)……

為了擺脫空間的限制，超用地指標限定的深圳早已通過(guò)填海、舊改等多管齊下進(jìn)行突破。早在2017年，根據恒大披露的信息，其在深圳已經(jīng)擁有32個(gè)舊改項目，全部項目開(kāi)發(fā)后總貨值約6000億元！綱要出臺之后，大灣區內城市更新將加快，迎來(lái)新一波機會(huì )。

我國在改革開(kāi)放之后，各地進(jìn)行了幾輪舊改，大規模、快速地城市更新，采取的基本上是推倒重建的方式，這種方式雖然能使城市空間職能結構、城市環(huán)境等得到一些改善，但也會(huì )破壞城市肌理和文脈，導致城市特色喪失，造成千城一面。目前，已經(jīng)逐步往有機更新的方向轉變。對于擁有強大金融能力或運營(yíng)能力的城市運營(yíng)商來(lái)說(shuō)，這是個(gè)大機會(huì )。即便是中小企業(yè)，只要你的運營(yíng)能力足夠強，也能得到金融支持（比如資產(chǎn)證券化等），贏(yíng)得發(fā)展機會(huì )。

07

灣區內的房企

融資將更順暢

逐步擴大大灣區內人民幣跨境使用規模和范圍。大灣區內的銀行機構可按照相關(guān)規定開(kāi)展跨境人民幣拆借、人民幣即遠期外匯交易業(yè)務(wù)以及與人民幣相關(guān)衍生品業(yè)務(wù)、理財產(chǎn)品交叉代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。大灣區內的企業(yè)可按規定跨境發(fā)行人民幣債券。擴大香港與內地居民和機構進(jìn)行跨境投資的空間，穩步擴大兩地居民投資對方金融產(chǎn)品的渠道。

解讀：

很多房企老總都告訴明源君，對房企來(lái)說(shuō)，只要在發(fā)展和快速擴張，就永遠都是缺錢(qián)的。一旦遇到信貸收緊，就是很要命的事，比如去年。

一些房企在境內融資不暢的時(shí)候，會(huì )選擇發(fā)行美元債融資?？墒?，一來(lái)現在美元債的成本也不低了，二者還面臨較大的匯率風(fēng)險，畢竟你賺的是人民幣。

如果大灣區內的房企可以跨境發(fā)行人民幣債券的話(huà)，既可以拓寬融資渠道，又可以規避掉匯率風(fēng)險，可謂美哉！

當然，明源君從這份文件里看到的，不僅僅是機會(huì )，還有注意事項或者說(shuō)是警告：

不要觸碰生態(tài)紅線(xiàn)

否則后果會(huì )很?chē)乐?/span>

實(shí)施重要生態(tài)系統保護和修復重大工程，構建生態(tài)廊道和生物多樣性保護網(wǎng)絡(luò )，提升生態(tài)系統質(zhì)量和穩定性。劃定并嚴守生態(tài)保護紅線(xiàn)，強化自然生態(tài)空間用途管制。加強珠三角周邊山地、丘陵及森林生態(tài)系統保護，建設北部連綿山體森林生態(tài)屏障。加強海岸線(xiàn)保護與管控，強化岸線(xiàn)資源保護和自然屬性維護，建立健全海岸線(xiàn)動(dòng)態(tài)監測機制。強化近岸海域生態(tài)系統保護與修復，開(kāi)展水生生物增殖放流，推進(jìn)重要海洋自然保護區及水產(chǎn)種質(zhì)資源保護區建設與管理。推進(jìn)“藍色海灣”整治行動(dòng)、保護沿海紅樹(shù)林，建設沿海生態(tài)帶。加強粵港澳生態(tài)環(huán)境保護合作，共同改善生態(tài)環(huán)境系統。加強濕地保護修復，全面保護區域內國際和國家重要濕地，開(kāi)展濱海濕地跨境聯(lián)合保護。

解讀：

綱要明確指出“牢固樹(shù)立和踐行綠水青山就是金山銀山的理念，像對待生命一樣對待生態(tài)環(huán)境，實(shí)行最嚴格的生態(tài)環(huán)境保護制度?！?/span>

早在去年初，國家海洋局就公布了13條具體措施，將圍填海問(wèn)題的管控措施上升到“史上最嚴”。十一省市違規圍填海項目被叫停、收歸國有或拆除。相關(guān)項目方，還要負責生態(tài)修復。

而根據《綱要》的指導思想，大灣區對環(huán)保的要求會(huì )比其他地方更加嚴格。想在大灣區有所作為的房企，需要特別注意項目與自然生態(tài)的和諧，填海的項目要特別謹慎。否則，一不小心可能讓你賠了夫人又折兵，那就虧大發(fā)了。

小結

粵港澳大灣區具備成為世界級灣區諸多有利條件，一直以來(lái)，之所以與世界一流灣存在較大差距，是因為整個(gè)大灣區發(fā)展缺乏國家層面的統籌協(xié)調，導致灣區內合作不足、協(xié)調不夠，同質(zhì)競爭、市場(chǎng)分割、各自為政現象較為嚴重，無(wú)法擰成一股發(fā)展的合力?，F在，隨著(zhù)《綱要》的印發(fā)，各種細則的落地，其必將形成一股合力。今后，粵港澳大灣區不僅將成為帶動(dòng)我國經(jīng)濟發(fā)展新增長(cháng)極，還將是我國改革開(kāi)放40周年之后對外開(kāi)放的新門(mén)戶(hù)。能夠在其中有所作為的房企，必然能夠獲得很好的發(fā)展……（作者：明源地產(chǎn)研究院執行主編 艾振強）

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